云陽(yáng)網(wǎng)訊（記者 楊梅娜）近日，市民熊女士遇上了一件煩心事，前段時(shí)間，她租了一套房子，滿心歡喜地將生活用品搬了進(jìn)去，還購(gòu)置了一些小家電，可剛住進(jìn)去沒(méi)幾天，就被告知房子被銀行申請(qǐng)拍賣，要求熊女士盡快搬走。

“我的損失誰(shuí)來(lái)賠償？”熊女士思來(lái)想去，怎么也沒(méi)想通，她便前往云陽(yáng)某律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢。

據(jù)了解，熊女士租的孫先生的房屋系貸款購(gòu)買，已經(jīng)抵押給了銀行，熊女士在不知情的情況下，承租了孫先生的房屋。后來(lái)，由于孫先生無(wú)力償還銀行貸款，導(dǎo)致該房屋被銀行申請(qǐng)進(jìn)行拍賣，銀行要求與熊女士中止租賃合同。對(duì)此，熊女士認(rèn)為“買賣不破租賃”，孫先生的房屋被拍賣，損害了自己的利益，銀行無(wú)權(quán)要求中止租賃合同，要求在房屋出售后繼續(xù)履行租賃合同，或者孫先生賠償自己的損失。孫先生則認(rèn)為對(duì)于租賃合同的違約自己并非主觀故意，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

買賣不破租賃是否適用于有抵押的房屋？造成的熊女士的損失由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任？

律師說(shuō)，目前，很多房產(chǎn)存在抵押權(quán)。合同法中確實(shí)有“買賣不破租賃”的原則，但這種原則的適用要根據(jù)具體情況而定。

《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。也就是說(shuō)，“買賣不破租賃”原則只適用于訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的。而抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的情況不適用“買賣不破租賃”原則，那么，在這種情況下產(chǎn)生的糾紛，已造成損失的具體責(zé)任如何劃分？

《擔(dān)保法》司法解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)己抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

本糾紛中，孫先生的房產(chǎn)在租賃前已經(jīng)進(jìn)行抵押，屬于租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)的范疇，銀行有權(quán)利對(duì)孫先生的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣處置。孫先生在出租房屋時(shí)沒(méi)有書面告知熊女士該房產(chǎn)已抵押，因此，造成熊女士的損失，孫先生應(yīng)該對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任。