目錄

第一章 總則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則

第一章 總則

第一條（立法目的及依據(jù)） 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條（適用范圍及概念） 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條（管理原則） 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、誠(chéng)信守約、專業(yè)服務(wù)、依法監(jiān)管的原則，實(shí)現(xiàn)政府治理與社會(huì)調(diào)節(jié)、業(yè)主自治良性互動(dòng)。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)向市場(chǎng)、專業(yè)、智能、安全、綠色方向發(fā)展。

第四條（政府職責(zé)） 市、區(qū)縣（自治縣）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系，完善考核及政策扶持措施，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

區(qū)縣（自治縣）人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理的工作機(jī)構(gòu)，配備與物業(yè)管理工作任務(wù)相適應(yīng)的工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

第五條（部門職責(zé)） 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)信用體系建設(shè)，推動(dòng)與相關(guān)部門信息共享，逐步實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)管理行政監(jiān)管智能化。

區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、公安、民政、市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理、應(yīng)急、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門及其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

第六條（居〔村〕民委員會(huì)職責(zé)） 居（村）民委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

鼓勵(lì)在居（村）民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。

第七條（行業(yè)自律） 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，對(duì)違法行為通過(guò)通報(bào)批評(píng)等方式，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條（聯(lián)席會(huì)議與司法銜接） 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、其他有關(guān)部門、公安派出所、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)管理專家等各方代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列爭(zhēng)議：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)工作需要邀請(qǐng)人民調(diào)解委員會(huì)參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。上述爭(zhēng)議經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，具有法律約束力。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條（劃分依據(jù)） 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或者共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；規(guī)模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理，或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十條（新建物業(yè)劃分及備案） 新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第九條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第九條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十一條（區(qū)域未劃分的及重新調(diào)整辦法） 已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參照本條例第九條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，報(bào)區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬調(diào)整后各區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

劃定方案應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務(wù)用房劃分、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理等內(nèi)容。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記已完成，涉及有物業(yè)服務(wù)用房等調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十二條（業(yè)主權(quán)利） 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十三條（業(yè)主義務(wù)） 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第十四條（業(yè)主大會(huì)一般規(guī)定） 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，且不得組織和召開與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)和會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、補(bǔ)選或者罷免業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員；

（三）業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)、成員補(bǔ)貼的來(lái)源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法；

（四）撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；

（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng)；

（七）依法籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（八）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益的管理、使用、分配；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第十五條（管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則） 管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害社會(huì)公共利益；應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約或者議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。

第十六條（業(yè)主大會(huì)特殊規(guī)定與代行管理） 不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

住宅小區(qū)因客觀原因未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織召開業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理事項(xiàng)，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十七條（召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件） 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十八條（組建業(yè)主大會(huì)籌備組） 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核對(duì)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位派員共同組成，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任。籌備組成員中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十八條的規(guī)定要求。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以持協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證明和召開業(yè)主大會(huì)的相關(guān)材料，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十九條（籌備組職責(zé)） 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積；

（四）擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。

本條第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。

第二十條（籌備組職責(zé)終止） 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組成員連續(xù)三次不參加會(huì)議的，其成員資格自動(dòng)終止。逾期未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，或者半數(shù)以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)低于規(guī)定人數(shù)下限時(shí)，籌備組決定在未當(dāng)選的候選人中及時(shí)補(bǔ)選一次的，籌備組工作期限可以延長(zhǎng)一個(gè)月。

第二十一條（投票權(quán)數(shù)認(rèn)定） 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十二條（業(yè)主決策信息系統(tǒng)） 提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主決策信息系統(tǒng)，供業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)免費(fèi)使用。

第二十三條（業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采用業(yè)主決策信息系統(tǒng)征求業(yè)主意見。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十四條（業(yè)主大會(huì)的表決） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)對(duì)本條例第十四條第二款第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)對(duì)其他事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)只能就本條例第十四條第二款第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出具體決定。

第二十五條（業(yè)主大會(huì)的召集） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)參加。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主以書面形式提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會(huì)決定的；

（三）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開。業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)逾期之日起三十日內(nèi)組織召開。

業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)決定之日起一年內(nèi)不得就同一事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；但人民法院或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法撤銷業(yè)主大會(huì)決定的除外。

無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)受其委托組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十六條（業(yè)主委員會(huì)的一般規(guī)定） 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會(huì)主任是業(yè)主委員會(huì)的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會(huì)罷免。

第二十七條（業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員） 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法確定。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

第二十八條（業(yè)主委員會(huì)候選人條件） 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具備一定組織能力；

（三）按期履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)；

（四）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作；

（五）具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平；

（六）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)成員原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任；

（七）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

有下列行為之一的，不得作為業(yè)主委員會(huì)候選人人選：

（一）截至本次業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦截止之日前一年內(nèi)出現(xiàn)拒繳或者無(wú)故拖延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（二）因亂搭亂建，或者挪用、侵占公有財(cái)產(chǎn)，被追究行政責(zé)任或者刑事責(zé)任的；

（三）因?qū)嵤┖趷簞?shì)力違法犯罪，被追究刑事責(zé)任的；

（四）被納入失信被執(zhí)行人或者嚴(yán)重失信“黑名單”的；

（五）參與非法組織或者違法組織信訪，影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（六）被業(yè)主大會(huì)罷免、終止職務(wù)不滿三年的；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確的其他禁止行為。

引導(dǎo)和支持業(yè)主中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責(zé)。支持符合條件的居（村）民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員成員。

第二十九條（業(yè)主委員會(huì)備案） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上：

（一）業(yè)主委員會(huì)名稱和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員及候補(bǔ)委員名單和身份證明；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)地、電話等聯(lián)系方式；

（五）業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果及決議。

業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示（備案）事項(xiàng)的產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)核實(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，采用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進(jìn)行核實(shí)，并根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定。

本條第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)重新備案和公示。

第三十條（業(yè)主委員會(huì)印章管理） 業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持備案證明到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。

業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。

第三十一條（業(yè)主委員會(huì)職責(zé)） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定業(yè)主委員會(huì)工作制度；

（二）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實(shí)；

（五）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收。自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理單位職責(zé)做好維修費(fèi)用清單、票據(jù)、分擔(dān)明細(xì)表等相關(guān)資料存檔、公示及查詢服務(wù)工作；

（六）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼以及物業(yè)共有部位的使用、公共收益收支等情況，并負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋說(shuō)明；

（七）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

（九）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的調(diào)解、訴訟或者仲裁；

（十）配合相關(guān)部門，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；

（十一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十二條（業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)定） 業(yè)主委員會(huì)每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時(shí)，業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)組織召開。

業(yè)主委員會(huì)主任可以書面委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集并主持會(huì)議。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名委員召集并主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十三條（業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則） 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上，并于公示首日以書面形式告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

未經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會(huì)決定無(wú)效。

第三十四條（業(yè)主委員會(huì)成員禁止行為） 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（三）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者誘導(dǎo)、鼓動(dòng)其他業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（四）泄露其他業(yè)主的信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（五）未妥善保管業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支相關(guān)財(cái)務(wù)原始憑證及會(huì)計(jì)資料；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第三十五條（業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止） 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（五）出現(xiàn)拒繳或者無(wú)故拖延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，或者有本條例第二十八條第二款第二項(xiàng)至第五項(xiàng)行為之一的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十六條（業(yè)主委員會(huì)委員罷免） 業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。

百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第三十七條（業(yè)主委員會(huì)委員終止或者罷免的公告） 業(yè)主委員會(huì)成員被終止職務(wù)或者罷免的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示七日以上，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)資料。業(yè)主委員會(huì)未進(jìn)行公示的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行公示。

業(yè)主委員會(huì)成員被終止職務(wù)或者被罷免的，其擔(dān)任的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職務(wù)相應(yīng)終止。

第三十八條（業(yè)主委員會(huì)集體辭職及出缺處理） 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員出缺，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)成員出缺導(dǎo)致人數(shù)低于三分之二的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法在九十日內(nèi)完成增補(bǔ)。逾期未增補(bǔ)，或者經(jīng)增補(bǔ)后業(yè)主委員會(huì)人數(shù)仍少于業(yè)主大會(huì)決定的最低人數(shù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自行解散，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。

第三十九條（業(yè)主委員會(huì)換屆） 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，應(yīng)當(dāng)自行解散。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組按照首次業(yè)主大會(huì)程序召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選籌備組人員構(gòu)成按照本條例第十八條第二款、第三款規(guī)定執(zhí)行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)未成功的，可以及時(shí)補(bǔ)選一次；補(bǔ)選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個(gè)月后，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主書面申請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后按照首次業(yè)主大會(huì)程序組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自換屆改選籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

（三）其他重大事項(xiàng)。

第四十條（業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)） 鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。

審計(jì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從公共收益中列支。

第四十一條（業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)解散） 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)解散的，解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第四十二條（業(yè)主委員會(huì)相關(guān)財(cái)物移交） 業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止或者被罷免的，或者業(yè)主委員會(huì)解散的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。

業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會(huì)移交。業(yè)主委員會(huì)解散的，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交；未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，向物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)移交，由其暫時(shí)代管。

未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其七日內(nèi)移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十三條（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定效力及糾正辦法） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)或者超越權(quán)限的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十四條（臨時(shí)管理規(guī)約） 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前，參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，備案后由其抄送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第四十五條（選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 提倡建設(shè)單位通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本，結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的需要編制招標(biāo)文件，并在物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)上發(fā)布招標(biāo)投標(biāo)信息。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。

對(duì)于物業(yè)中有住宅的預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十六條（前期物業(yè)服務(wù)合同） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十七條（物業(yè)銷售告知與承諾要求） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時(shí)予以說(shuō)明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

第四十八條（前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)） 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

第四十九條（物業(yè)承接查驗(yàn)） 承接新建物業(yè)前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，持以下資料向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（二）建設(shè)單位移交資料清單；

（三）查驗(yàn)記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程存在質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十條（物業(yè)服務(wù)用房） 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)無(wú)償配置。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積應(yīng)當(dāng)不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于二層。

規(guī)劃自然資源部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按照前兩款的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等相關(guān)資料，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置。分期建設(shè)項(xiàng)目的前期未配置足額物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)劃出相應(yīng)面積的房屋作產(chǎn)權(quán)限制登記，作為臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房使用。待物業(yè)服務(wù)用房配置到位后，解除其臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)登記限制。建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權(quán)查詢。

第五十一條（前期物業(yè)檔案移交） 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄；

（五）物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊(cè)等其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理） 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法成立，具有獨(dú)立法人資格。

法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十三條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理） 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)信用信息管理辦法，加強(qiáng)信用信息管理，定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)信用信息情況。

區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息采集和誠(chéng)信檔案管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息的征集、核查工作。

物業(yè)管理協(xié)會(huì)配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展信用信息采集和誠(chéng)信檔案管理工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)做好信用信息和在管物業(yè)項(xiàng)目信息等填報(bào)，配合相關(guān)部門做好對(duì)信用信息的核實(shí)等工作。

第五十四條（物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派或者更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)于更換之日通過(guò)信用信息平臺(tái)更新相關(guān)信息，書面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。

第五十五條（第三方評(píng)估制度） 建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第五十六條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘） 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本，結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的需要編制招標(biāo)文件，并在物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)上發(fā)布招標(biāo)投標(biāo)信息。

第五十七條（物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并移交物業(yè)檔案。

物業(yè)服務(wù)合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)。在提交業(yè)主大會(huì)審議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上，充分聽取業(yè)主意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。

第五十八條（物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容） 業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)；

（三）共有綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，生活垃圾分類投放及收集的要求；

（五）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）指派或者更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的辦法；

（八）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同只能約定屬于民事服務(wù)內(nèi)容的事項(xiàng)，不得約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使應(yīng)當(dāng)由行政管理部門行使的行政管理職責(zé)。

法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十九條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般義務(wù)規(guī)定） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行合同，按照國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范提供專業(yè)化的服務(wù)。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，推進(jìn)智能化技術(shù)和裝備在物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用，降低物業(yè)能耗、物耗，不斷提高管理和服務(wù)水平，推動(dòng)生活方式綠色化。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，實(shí)施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、有關(guān)部門的監(jiān)督管理。

第六十條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示義務(wù)） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，公開相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)合同以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)合同；

（四）報(bào)事維修服務(wù)規(guī)范和完成時(shí)限承諾。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開：

（一）物業(yè)服務(wù)半年履約情況報(bào)告；

（二）物業(yè)項(xiàng)目年度收支情況報(bào)告；

（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項(xiàng)目的明細(xì)；

（四）物業(yè)服務(wù)滿意率及管理服務(wù)中薄弱環(huán)節(jié)的整改情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主對(duì)答復(fù)不滿意的，可以依照本條例第八十六條規(guī)定進(jìn)行投訴。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期以座談會(huì)、組織參觀設(shè)施設(shè)備房等方式，與業(yè)主及時(shí)溝通物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

第六十一條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助行政管理義務(wù)） 行政管理部門不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于有關(guān)部門的行政管理職責(zé)，但應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門行使管理職責(zé)。

第六十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車道、消防車登高撲救面和操作場(chǎng)地設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位、重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理，并發(fā)出警示。

業(yè)主對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十三條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急管理） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對(duì)其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對(duì)象進(jìn)行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生生產(chǎn)安全事故及其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十四條（物業(yè)服務(wù)委托） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項(xiàng)服務(wù)，但是，不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

第六十五條（物業(yè)服務(wù)合同屆滿與選續(xù)聘） 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案進(jìn)行表決，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)期間， 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定提前三個(gè)月履行告知義務(wù)。

第六十六條（物業(yè)管理應(yīng)急管理） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未約定業(yè)主自行管理或者其他管理人管理的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任，環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的行政管理職能。

居（村）民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托下，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供應(yīng)急管理。應(yīng)急管理內(nèi)容僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急管理實(shí)施前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)急管理期限一般不超過(guò)六個(gè)月。

第六十七條（履行退出項(xiàng)目的義務(wù)） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)用房；無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和預(yù)收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費(fèi)用；

（四）結(jié)清委托專業(yè)單位對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等為由拒絕辦理交接。業(yè)主委員會(huì)和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)追收業(yè)主欠繳費(fèi)用提供便利。

第六十八條（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方式，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市發(fā)展改革部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第六十九條（業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整） 業(yè)主大會(huì)成立前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。

（二）擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日以上。公示的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公示期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、發(fā)展改革部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

（三）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)；表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有異議的，可以申請(qǐng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第七十條（專業(yè)單位） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，最終用戶應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額繳納。其中，屬物業(yè)專有部分的費(fèi)用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I(yè)單位繳納的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得因未繳納費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第七十一條（業(yè)主信息安全） 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員應(yīng)當(dāng)妥善保存業(yè)主信息資料，不得非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第七十二條（物業(yè)使用禁止行為） 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

（五）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（六）娛樂、健身、飼養(yǎng)動(dòng)物、已竣工交付使用的房屋室內(nèi)裝修等活動(dòng)產(chǎn)生社會(huì)生活噪聲的擾民行為；

（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

（八）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（九）擅自占用居住區(qū)綠地等城市園林綠地，或者擅自修剪、移植、砍伐居住區(qū)綠地等城市園林綠地的樹木；

（十）損壞、挪用、停用消防設(shè)施，埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用防火間距、占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道、消防車登高撲救面和操作場(chǎng)地，違規(guī)動(dòng)用明火作業(yè)；

（十一）違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物；

（十二）在畜禽禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)養(yǎng)殖家畜家禽，或者在畜禽限養(yǎng)區(qū)內(nèi)違規(guī)養(yǎng)殖畜禽；

（十三）損壞或者擅自占用、改建以上情形之外的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的行為；

（十四）亂丟垃圾、高空拋物；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約授權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通報(bào)，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合。因上述行為導(dǎo)致權(quán)利受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十三條（改變房屋使用性質(zhì)） 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主同意。

第七十四條（裝飾裝修管理） 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修的時(shí)間、范圍、方式等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知事項(xiàng)進(jìn)行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)提醒業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾、裝修人員。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告職責(zé)，并配合有關(guān)部門依法處理。

第七十五條（車位車庫(kù)管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位依法出售車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位（庫(kù)）；屬非住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主購(gòu)買的車位（庫(kù)）數(shù)量的比例，不超過(guò)持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。公告之日起滿六個(gè)月有多余車位（庫(kù)）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買住宅配套車位（庫(kù)）不得超過(guò)二個(gè)。經(jīng)人民法院生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)將建設(shè)單位的車位（庫(kù)）權(quán)屬登記給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，其車位（庫(kù)）的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈(zèng)的車位（庫(kù)），業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

車位（庫(kù)）有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。

第七十六條（共有場(chǎng)地停車管理） 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。

禁止在消防車道、消防車登高撲救面和操作場(chǎng)地停放車輛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

有前款情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸告、制止。勸告、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的交通事故，由公安機(jī)關(guān)交通管理部門負(fù)責(zé)處理。

第七十七條（安全隱患排除） 物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，在合理期限內(nèi)仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施，其費(fèi)用由專有部分所有人承擔(dān)。

物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施。

第七十八條（人為損害共有部位的修繕責(zé)任） 物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；在合理期限內(nèi)相關(guān)責(zé)任人未進(jìn)行修繕的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕，其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第七十九條（專業(yè)單位責(zé)任） 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，以及住宅項(xiàng)目配套建設(shè)的幼兒園，應(yīng)當(dāng)與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。

供水、供電、供氣、通信、有限電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備竣工驗(yàn)收后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和要求將其所有權(quán)和管理權(quán)移交給專業(yè)單位。專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)單位承擔(dān)。

老舊住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)改造驗(yàn)收合格后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)單位管理的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第八十條（維修更新配合義務(wù)） 物業(yè)專有部分、共有部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。

第八十一條（業(yè)主繳費(fèi)義務(wù)） 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第八十二條（公共收益概念及管理辦法） 物業(yè)管理區(qū)域公共收益是指利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后的收益，主要包括公共場(chǎng)地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定以下事項(xiàng)：

（一）可以開展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標(biāo)準(zhǔn)及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場(chǎng)地有償利用的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，但是，不得超過(guò)所得收入的百分之三十；

（五）公共收益的存儲(chǔ)專戶以及財(cái)務(wù)管理要求；

（六）相關(guān)的合同、會(huì)計(jì)憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計(jì)辦法；

（八）對(duì)可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。

第八十三條（公共收益使用辦法與審計(jì)） 公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

公共收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金以外用途的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定其年度預(yù)算方案，主要包括支出項(xiàng)目明細(xì)、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益支出金額和范圍不得超過(guò)預(yù)算方案。

物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對(duì)公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，也可以申請(qǐng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第八十四條（維修資金交存、使用、管理） 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的和物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)交或者續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未按照規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位、業(yè)主在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行程序?qū)徍撕凸こ淘靸r(jià)審核。區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金期間，對(duì)于一定額度以上物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用，應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審，評(píng)審費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益中列支，業(yè)主大會(huì)決定不聘請(qǐng)?jiān)u審機(jī)構(gòu)的除外。業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定采用委托表決、集合表決、默認(rèn)表決和異議表決等方式，方便使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或者自行管理。

第八十五條（物業(yè)維修更新責(zé)任承擔(dān)） 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

第八十六條（投訴處理） 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并在受理之日起三十日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的，告知投訴人向相關(guān)部門投訴。

第七章 法律責(zé)任

第八十七條（建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任） 違反本條例第四十五條，建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未按照規(guī)定發(fā)布招標(biāo)投標(biāo)信息的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。

第八十八條（建設(shè)單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房責(zé)任） 違反本條例第五十條，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

第八十九條（建設(shè)單位其他違法行為責(zé)任） 建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十條、第四十六條，未按照規(guī)定備案的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

（二）違反本條例第十八條，未按照規(guī)定報(bào)送有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十九條、第五十一條，未按照規(guī)定移交資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）違反本條例第七十五條第四款，將未出售的車位（庫(kù)）不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過(guò)六個(gè)月的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

（五）違反本條例第七十五條第二款、第三款，違反規(guī)定銷售車位（庫(kù)）的，或者對(duì)業(yè)主要求承租的車位（庫(kù)）只售不租的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。

第九十條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責(zé)任） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十八條，未按照規(guī)定報(bào)送有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（二）違反本條例第四十九條，未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反本條例第五十一條，未按照規(guī)定移交資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反本條例第五十三條、第五十四條、第六十條，未按照規(guī)定填報(bào)或者公示信息的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處一萬(wàn)以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（五）違反本條例第五十七條，未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正，逾期未改的，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（六）違反本條例第六十三條，未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（七）違反本條例第六十五條、第六十七條，擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；

（八）違反本條例第八十二條、第八十三條，未履行物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約約定的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

第九十一條（價(jià)格違法行為責(zé)任規(guī)定） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，或者利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法查處。

第九十二條（限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的責(zé)任） 違反本條例第五十九條第三款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十三條（業(yè)主委員會(huì)成員未履職的責(zé)任） 業(yè)主委員會(huì)成員未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期履行；逾期未履行的，予以通報(bào)，并建議業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其成員職務(wù)。

第九十四條（業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)禁止行為的責(zé)任） 業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例第三十四條規(guī)定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令暫停履行職責(zé)，并建議業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其成員職務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)成員履行職務(wù)時(shí)違反法律法規(guī)或者管理規(guī)約的規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十五條（業(yè)主繳費(fèi)責(zé)任） 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請(qǐng)仲裁。

第九十六條（發(fā)生物業(yè)使用禁止行為的責(zé)任） 違反本條例第七十二條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，按照“誰(shuí)審批、誰(shuí)監(jiān)管”原則，由有關(guān)部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由規(guī)劃自然資源部門依法查處；

（二）違反第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法查處；

（三）違反第六項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處；

（四）違反第七項(xiàng)規(guī)定的，由公安、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門依法查處；

（五）違反第八項(xiàng)規(guī)定的，涉及違法建設(shè)的，由規(guī)劃自然資源部門依法查處，設(shè)立了綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)的，由綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)權(quán)限統(tǒng)一查處；涉及市場(chǎng)主體登記住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）與實(shí)際情況不符的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法處理；涉及許可審批事項(xiàng)的，由負(fù)責(zé)許可審批的行政管理部門依法監(jiān)管；

（六）違反第九項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理部門依法查處；

（七）違反第十項(xiàng)規(guī)定的，由應(yīng)急部門依法查處；

（八）違反第十一項(xiàng)規(guī)定的，由生態(tài)環(huán)境部門依法查處；

（九）違反第十二項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門依法查處。

行政處罰信息納入信用信息管理。

第九十七條（專業(yè)單位法律責(zé)任） 專業(yè)單位違反本條例第七十九條，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備或者未按照規(guī)定對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新的，由物業(yè)所在地有關(guān)部門責(zé)令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第九十八條（行政工作人員責(zé)任） 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門的公職人員違反本條例規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位、主管部門、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人依法給予處理；給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十九條（治安處罰責(zé)任） 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例有關(guān)規(guī)定，不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

第一百條（失信聯(lián)合懲戒） 單位和個(gè)人出現(xiàn)違法建設(shè)、拒不補(bǔ)建或者續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金、拒不承擔(dān)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新及改造費(fèi)用、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)依法納入市公共信用信息平臺(tái)，并依法向社會(huì)公開。

第八章 附 則

第一百零一條（概念解釋） 本條例下列用語(yǔ)的含義為：

物業(yè)，指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

業(yè)主，指房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人。

物業(yè)使用人，指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

前期物業(yè)管理，指物業(yè)出售后至業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。

物業(yè)交付之日，指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)房屋買賣合同約定向買受人發(fā)出書面交付通知，買受人依照該通知接房的時(shí)間。買受人收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受的，視為交付。

共有部位，指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共有設(shè)施設(shè)備，指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第一百零二條（參照?qǐng)?zhí)行） 對(duì)未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主采取自行管理或者委托其他管理人管理的，其業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用與維護(hù)的相關(guān)事項(xiàng)可以參照本條例執(zhí)行。

第一百零三條（生效時(shí)間） 本條例自 年 月 日起施行。